Grondwaarde

Inspraak  Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht
en Grondwaardebepaling 2017

Amsterdam, 18 februari 2017

Geachte heer, mevrouw,

Sinds 9 januari 2017 heerst er bij ons Erfpacht stress.  9 januari is de datum, dat de rekentool online kwam en dat we daadwerkelijk konden doorrekenen, wat de plannen van de Gemeente tav eeuwigdurende erfpacht voor ons in petto hadden. En ik kan u verzekeren, dat was hard schrikken. En velen met ons, zo bleek al snel.  En van dat moment ben ik me gaan verdiepen in de gehele problematiek.

Er werden voor mij een aantal zaken duidelijk:

1.  De basis van de hele berekening van afkoop of erfpacht begint bij het vaststellen van de erfpachtgrondwaarde.

2. Voor het bepalen van de erfpachtgrondwaarde zijn er verschillende methodes.
Zo is er een methode die uitgevoerd wordt door taxateurs  en zo zijn er methodes, die een poging doen tot een meer mathematische benadering. (zie ook bijlage 1a,b)

3. De methode die nu ten grondslag ligt aan dit voorstel is redelijk experimenteel, en tot nu toe nog nooit in de praktijk toegepast.  Deze methode (BSQ-waarde x WOZ verminderd met 10%) wordt ook in de rekentool gebruikt, waarbij voor de BSQ-waarde nog een bandbreedte wordt aan gegeven.
Ook is er een mooie interactieve kaart van Amsterdam gemaakt, waarop alle BSQ-waardes zijn aangegeven. (http://maps.amsterdam.nl/grondwaarde)

4. De gemeente heeft geen doorrekening gemaakt tot op straat niveau, wat deze nieuwe experimentele rekenmethode voor het vaststellen van de erfpachtgrondwaarde voor effecten heeft, zeker niet in vergelijk met de huidige methodes om de erfpachtgrondwaardes te bepalen.

5. Wel zijn de aantallen woningen bekend, die toegekend zijn aan bepaalde BSQ-waarden, dank zij de Volkskrant.  (publicatie van Tjerk Gualthérie Van Weezel 16 februari 2017, Erpachtcontract? Woekerpolis!)

Om het werk dat de gemeente vergeten heeft uit te voeren heb ik dus via diverse bronnen gegevens bijeengeschraapt om een inventarisatie maken. Ik wilde een vergelijking maken tussen de huidige uitkomsten van de erfpacht-grondwaardebepaling en dit vergelijken met de erfpacht-grondwaardebepalingen in dit nieuwe voorstel van de gemeente.

Hoe worden de huidige erfpachtgrondwaardes bepaald  en nog belangrijker, is er een lijn te ontdekken, naar de uitkomsten van de nieuwe experimentele  erfpachtgrondwaarde op basis van WOZ en BSQ?
Uit het onderzoek van Karel Scheepers en Emile Gostelie (gepresenteerd tijdens de inspraak op 8 februari) blijkt  dat volgens de huidige praktijk de erfpacht-grondwaardebepaling gemiddeld uitkomt op 13,5% van de waarde van het huis, met een afwijking van 1,5% naar boven en naar beneden.
(zie bijlage 1 voor de onderbouwing). In mijn verdere bewerkingen heb ik voor het gemak hiervoor 13,5% van de WOZ waarde genomen.

Uit alle kleurgebieden, die in de BSQ-kaart van Amsterdam (http://maps.amsterdam.nl/grondwaarde) worden aangegeven heb ik een of meerdere woningen gevonden. Van deze woningen, met oplopende BSQ-waarde heb ik ook de WOZ-waarde opgezocht, alsmede de erfpachtgrondwaarde volgens de rekentool . Vervolgens heb ik de erfpachtgrondwaarde volgens de huidige methode (dus 13,5 % van de WOZ) vergeleken met de erfpachtgrondwaarde, die uit de rekentool komt. En hierdoor kom ik op het volgende overzicht:

tabel-01

 

 

 

 

 

 

 

 

 


(Uitwerking van deze tabel zie bijlage 2)

Hieruit blijkt met name in de onderste regionen, dus woningen met een BSQ van 5% tot 10% (groen) voordelig uitkomen, en van de gemeente zelfs forse reductie krijgen t.o.v. de huidige erfpachtgrondwaarde. Het betreft hier ruim 25.000 woningen.  Ruim 16.000 woningen met een BSQ van 10% tot 20% zullen redelijk neutraal blijven tot een lichte stijging ervaring.

Maar de problemen zien we pas optreden bij een BSQ van 20% en hoger.
Alle woningen die oranje gekleurd zijn op de BSQ-kaart zullen minimaal 1,5 x keer zo’n hoge erfpachtgrondwaarde voor hun kiezen krijgen. Bij de rood gekleurde huizen is dit zelfs 2,2 tot 3 keer zo veel. En de rozigpaarse woningen worden door een nog hogere factor getroffen.
Dit wordt ook bevestigd door het onderzoek van Karel Scheepers en Emile Gostelle. (zie bijlage 1b)

Zoals je ook in het staatje kunt zien, maar ook als je naar de BSQ-kaart kijkt, zijn de rood en paars gekleurde woningen het grootst in aantalen.  (http://maps.amsterdam.nl/grondwaarde)

BSQ-Amsterdam

Hieruit concludeer ik, dat er slechts een kleine groep woningbezitters voordeel hebben bij deze nieuwe plannen (groen=18%) of neutraal zijn (geel =12%). Maar het overgrote deel van de erfpachtwoningen in Amsterdam zullen door deze plannen worden geconfronteerd met forse verhogingen van de erfpachtgrondwaarde, variërend van een factor 2  tot aan een factor 6 of hoger.
Wij wonen in een rozigpaarse gebied, dus worden getroffen door een verhoging met ruim 400% of te wel een factor 4.

 

Daarom wil ik bij deze pleiten voor het volgende:

Herzie het plan, maar herzie met name de wijze waarop in dit plan de erfpachtgrondwaarde tot stand komt. Kom met een voorstel, waarbij de bepaling van de erfpachtgrondwaarde aansluit bij de huidige praktijk, zodat het voor elke erfpachter als natuurlijk  en eerlijk  en betaalbaar overkomt.
Alleen met een reële bepaling van de erfpachtgrondwaarde zal dit plan kans van slagen hebben en kunnen worden geaccepteerd.